Сдача в аренду помещений с торговыми залами на ЕНВД не переводится

Енвд аренда помещения

Сдача в аренду помещений с торговыми залами на ЕНВД не переводится

Для арендодателей часто самым подходящим налоговым режимом является УСН «доходы», но выводы для каждого конкретного случая лучше проверять вычислениями. Пример расчетов и 4 ситуации, когда лучше выбрать другой режим.

Для организаций и предпринимателей налогообложение сдачи в аренду недвижимости возможно в нескольких вариантах. В каждом – есть свои преимущества и недостатки. Рассмотрим, какие отчисления в бюджет ждут собственника недвижимости, и как выбрать оптимальный налоговый режим.

Специальные налоговые режимы для арендодателя

Спецрежимы (УСН, ЕНВД, ПСН) отличаются простотой учета и отчетности, уменьшают количество уплачиваемых налогов и для прибыльного бизнеса – сокращают нагрузку.

Все плательщики на спецрежимах освобождены от НДС, НДФЛ предпринимателя, налог на прибыль и частично на имущество – вместо них устанавливается один налог.

Особенности налога на имущество для спецрежимов:

  • уплачивается по офисной, торговой недвижимости, объектам общепита и бытового обслуживания, административным центрам, если в регионе принят соответствующий закон и определена кадастровая стоимость площадей;
  • ставка до 2% – принимается местным законодательством.

Специальные режимы имеют свои особенности применения.

Два вида «упрощенки»

Если арендодатель отвечает установленным критериям – выбор в пользу УСН часто является оптимальным.

Упрощенная система доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100.

«Упрощенка» может применяться в двух вариантах – на выбор налогоплательщика.

Единый налог при УСН «доходы – расходы»:

  • ставка 15%;
  • база для расчета – выручка, уменьшенная на затраты;
  • минимальные отчисления – 1% поступлений.

Единый налог при УСН «доходы»:

  • ставка 6%;
  • база – выручка, т. е. все поступления;
  • есть вычеты – от исчисленного платежа отнимаются страховые взносы.

В регионах могут вводиться льготы, но для арендного бизнеса – это редкость.

Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, только если соотношение затрат и выручки больше 0,6 – для аренды это бывает крайне редко.

Тем не менее, если юрлицо сдает неликвидные площади за символическую плату, чтобы простой не приносил убытка, УСН 15% применять выгодно. Ставка ниже, чем у налога на прибыль, нет НДС, а сумму отчислений можно свести к минимальному 1%.

Предпринимателями в первом виде «упрощенка» фактически не применяется, так как при сдаче в аренду нежилого помещения ИП налогообложение в виде УСН 6% позволит уменьшить исчисленный налог на «личные» взносы в ПФР и ФСС.

Сдача в аренду нежилых помещений(2018г)

Для небольших арендных поступлений это может снизить платеж до нуля, в других случаях – сократить налоговую нагрузку.

Патентная система для ИП-арендодателя

Режим доступен только предпринимателям-собственникам недвижимости, зарабатывающим на ней не более 60 млн руб. в год.

Налог при патентной системе налогообложения при сдаче в аренду:

  • действует при наличии принятого в регионе закона;
  • ставка 15%, может быть снижена на уровне субъекта РФ;
  • база для расчета – установленный «базовый» доход, скорректированный коэффициентами, не зависит от фактически полученного.

Предприниматель оплачивает патент (на срок до 12 месяцев), никакую отчетность в ФНС не сдает, но должен вести книгу учета доходов.

Плюс патента – максимальная простота. Минус – нет вычетов на страховые взносы.

Сдача в аренду и система налогообложения в виде ЕНВД: когда это возможно?

Платить ЕНВД можно при сдаче в аренду торговых мест на крытых рынках, ярмарках, в торговых комплексах и т. д. Главное требование для применения «вмененки»: объект не должен иметь торговые залы.

Единый налог на вмененный доход:

  • вводится в действие региональным законом (есть не во всех городах);
  • ставка от 7,5 до 15%;
  • база для расчета – утвержденный законодательством («вмененный») уровень дохода;
  • применяются вычеты на взносы и пособия.

Организации и ИП с работниками могут уменьшить платеж (до 50%) на суммы уплаченных взносов и пособий. ИП без работников имеют право снизить ЕНВД на всю сумму «личных» страховых взносов. Налоговый учет и отчетность – в минимальном объеме.

Применять спецрежим выгодно, имея высокие и стабильные поступления от арендаторов: если в какой-то период выручки не будет – «вмененку» все равно придется заплатить.

Общая система: какие налоги платить и когда применение оправдано

Это самый сложный режим с точки зрения учета и отчетности. Традиционное (общее) налогообложение предполагает уплату трех основных налогов:

  1. на прибыль организаций и НДФЛ для предпринимателей:

    ставки 20% для юрлиц и 13% для ИП;

    начисляется с прибыли, т. е. позволяет учесть затраты;

    если расходы равны или превысили выручку, к уплате будет ноль.

  2. на имущество:

    рассчитывается от стоимости недвижимости;

    ставка до 2,2%, если расчет производится по остаточной стоимости, и до 2% – если по кадастровой; конкретный размер зависит от региона.

  3. на добавленную стоимость:

    ставка 18%;

    фактически будет уплачено 18/118 от размера арендной платы без коммунальных и иных аналогичных платежей;

    при квартальной выручке менее 2 млн руб. можно получить освобождение от НДС.

Основной минус ОСНО для арендного бизнеса – высокая налоговая нагрузка. Доля затрат  при сдаче в наем нежилых помещений невысока. Поэтому возможность учета трат – преимущество ОСНО – не несет особых плюсов.

В каких случаях без традиционной системы не обойтись?

  1. Налогоплательщик не может применять упрощенную, потому что не подходит под ее критерии. Например, недвижимость стоит больше 150 млн руб., или доход превысил установленный лимит (о критериях – см. далее).
  2. Сдача в наем помещений – это неосновной бизнес и приносит незначительную прибыль. Например, сдается в аренду небольшая часть площади кафе, при этом системой налогообложения для кафе выбрано ОСНО. В этом случае целесообразно аренду также оставить на общей системе.

Выбираем самый выгодный вариант – примеры расчетов

Выбор системы налогообложения зависит от множества факторов. Для каждого конкретного случая лучше провести предварительные вычисления.

Пример 1

ООО «Альта» сдает в аренду торговые площади (100 кв. м), коммунальные платежи учтены в арендной плате.

СтатьяСумма в год, тыс. руб.
Поступления
Арендная плата, в т. ч.– НДС 1 440,00219,66
Затраты в целях налогообложения
коммунальные платежи, в т. ч.– НДС 86,4013,18
заработная плата 90,00
взносы на фонд оплаты труда 27,18
прочие издержки 60,00
амортизация 300,00
налог на имущество по кадастровой стоимости 100,00
Показатель(за год)ОСНО плательщик НДС УСН 15%УСН 6%ЕНВД
Доходы 1 220,34 1 440,00 1 440,00 1 440,00 5)
Расходы 650,40 663,58
НДС 206,48 1)
Налог на прибыль / УСН / ЕНВД 113,99 2) 116,46 3) 59,22 4) 322,35 6)
  • 219,66 – 13,18 = 206,48
  • (1 220,34 – 650,40) × 20% = 113,99
  • (1 440,00 – 663,58) × 15% = 116,46
  • 1 440,00 × 6% – 27,18 = 59,22
  • базовая доходность для площади более 5 кв. м составляет в месяц 1,2 тыс. руб./ кв. м
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 = 322,35 (коэффициент-дефлятор равен 1,798 на 2017 г.; корректирующий коэффициент принят 0,9)

Рисунок 1. Налоговая нагрузка ООО «Альта», % от выручки

Пример 2

Условия аналогичны предыдущим, но арендодателем выступает ИП. К обязательным отчислениям прибавятся страховые взносы в размере 39,39 тыс. руб.

Показатель(за год) ОСНО плательщик НДСУСН 15%УСН 6%ЕНВДПСН
НДФЛ / УСН / ЕНВД / Патент 68,97 1) 110,54 2) 43,20 3) 282,96 4) 60,00 5)
  • (1 220,34 – 650,40 – 39,39) × 13% = 68,97
  • (1 440,00 – 663,58 – 39,39) × 15% = 110,54
  • 1 440,00 × 6% × 50% = 43,20 (можно уменьшить не более чем в два раза)
  • (1 440,00 × 0,9 × 1,798 × 15%) – 27,18 – 39,39 = 282,96
  • 1 000,00 × 6% = 60,00 (по базовой доходности, установленной в Москве, Внуково)

Для рассмотренных примеров выбор очевиден: упрощенная система налогообложения со ставкой 6% позволяет максимально сократить налоговую нагрузку.

Однако выводы справедливы для конкретных ситуаций, в ряде случаев стоит остановиться на иных вариантах:

  • ОСНО: позволяет предъявить к возврату НДС, если объект только что приобретен, и продавец-плательщик НДС. Кроме того, на общей системе при больших текущих затратах налог может быть нулевым.
  • УСН «доходы – расходы»: является выгодной, если лучше обойтись без НДС, но доля затрат высока (превышает 60% от поступлений).
  • ЕНВД: можно сэкономить для площадей больше 5 кв. м, если аренда выше 5 400 руб. / кв. м.
  • ПСН: выгодность зависит от региона. Так, для г. Новосибирска по выше рассмотренным условиям стоимость патента составит 24 тыс. руб., и патент окажется наиболее выгодным решением.

Людмила Побережных, 2017-02-08

Вопросы и ответы по теме

По материалу пока еще не задан ни один вопрос, у вас есть возможность сделать это первым

Справочные материалы по теме

Сохраните статью в социальные сети:

Енвд при аренде

Вопрос: Организация сдает в аренду находящиеся в собственности нежилые помещения производственно-складского типа для осуществления арендатором оптовой и розничной торговли. Подпадает ли такой вид деятельности под применение ЕНВД?

Ответ: Согласно официальной позиции Минфина РФ данный вид деятельности подпадает под ЕНВД. Судебная практика подтверждает подобный подход.

Тем не менее, не исключены споры с налоговыми органами, поскольку налоговое законодательство четко не регламентирует такую ситуацию.

В целях снижения налоговых рисков рекомендуем обратиться за разъяснениями в налоговый орган по месту учета.

Обоснование: Виды деятельности, в отношении которых применяется система налогообложения ЕНВД, поименованы в п. 2 ст. 346.26 Налогового Кодекса РФ (далее – НК РФ).

Среди них:
— оказание услуг по передаче во временное владение и (или) в пользование торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей (пп. 13 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Так, на ЕНВД переводится деятельность по передаче в аренду:

  1. торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов
  2. объектов нестационарной торговой сети
  3. объектов общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

В контексте поставленного вопроса целесообразно рассмотреть первый случай.
Стационарная торговая сеть, не имеющая торговых залов, — торговая сеть, расположенная (абз. 15 ст. 346.27 НК РФ):

  1. в предназначенных для ведения торговли зданиях, строениях и сооружениях (их частях), не имеющих обособленных и специально оснащенных для этих целей помещений, а также
  2. в зданиях, строениях и сооружениях (их частях), используемых для заключения договоров розничной купли-продажи, а также для проведения торгов. К данной категории торговых объектов относятся крытые рынки (ярмарки), торговые комплексы, киоски, торговые автоматы и другие аналогичные объекты.

Источник: https://buh-experts.ru/envd-arenda-pomeshhenija/

Возможно ооо при енвд сдать в аренду все помещение

Сдача в аренду помещений с торговыми залами на ЕНВД не переводится

Ежемесячная базовая доходность одного торгового места — 6000 рублей. В случае, когда площадь сдаваемого места более 5 м2, физическим показателем является площадь сдаваемого места.

Ежемесячная базовая доходность — 1200 рублей с м2.

Расчет ЕНВД для аренды недвижимости

Какие данные мы можем взять из указанного примера?

  • БД — мини-гостиница – это аренда жилой недвижимости для временного проживания, базовая доходность для этого вида деятельности 1000 руб. за кв.м.;
  • К1- последняя неизвестная в формуле, но ее значение фиксировано и едино для всей деятельности в 2015 г. К1=1,798.
  • К2 – так как указан город Мегион, то нам необходимо взять значение коэффициента для вида деятельности “сдача в аренду недвижимости” в г. Мегионе, К2=1;
  • ФП – физическим показателем для аренды жилой недвижимости является размер площади сдаваемый в аренду, в нашем примере ФП = 85;

Теперь чтобы провести расчет налога ЕНВД для услуги по временному размещению и проживанию подставим все неизвестные: ЕНВД= 1000*85*1,798*1*15% = 22 924 руб.

Сдача нежилого помещения в аренду

Многих ответственных собственников помещений, в частности, физических лиц, интересуют ответы на вопросы – в каком размере нужно платить налог, нужно ли при этом регистрироваться в качестве ИП, и многие другие. Попробуем разобраться во всех тонкостях сдачи в аренду объектов нежилого фонда. Итак, нужно ли платить налоговый сбор при сдаче в аренду помещений нежилого фонда?

Стоит отметить, что скрытие факта

Для применения ЕНВД назначение помещения не имеет значения

В техническом паспорте указано назначение помещения: две части – подсобное помещение и торговый зал.В арендуемых помещениях предприниматель оборудовал помещение под офис, где находились стол, компьютер, каталоги, мебель, образцы фурнитуры, образцы материалов, используемых для заказа мебели.

Другое помещение использовалось как торговый зал, где находились встроенные конструкции с моделями дверей. Это помещение предприниматель использовал как склад. Продажа товара осуществлялась физическим лицам за наличный расчет.Позиция налогового органаПлощадь торгового зала определяется на основании инвентаризационных и правоустанавливающих документов (ст.

346.27 НК РФ). В данном случае в правоустанавливающем документе указано, что спорное помещение является подвальным помещением, а в экспликации плана здания отсутствуют торговые залы.

Вмененка: арендные отношения без проблем

Если нежилое помещение арендуется на срок более одного года, то его должна зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

В противном случае он будет считаться незаключенным (п. 3 ст. 433, п. 1 ст. 609 и п. 2 ст.

ИП по налогообложению ЕНВД желает сдавать в аренду рабочие места.

Как правильно делать?

20 Января 2019, 06:27 Ответ юриста был полезен? + 0 — 0

  • получен гонорар 90%Юрист, г.

    ЕкатеринбургОбщаться в чате

    Может есть другой вид аренды? Вообще есть какие-либо варианты? Как выгоднее для меня? Сергей Сергей, добрый день.

    Дело в том, что любой вид деятельности, который не подпадает под ЕНВД будет означать необходимость применения иного типа налогообложения.

    Таким образом, вне зависимости от того, какой способ получения дохода Вы примените — его надо будет учитывать и облагать налогом вне ЕНВД.

    Безусловно, как и указал коллега, Вам следует в данном случае использовать УСН 6%, указав код ОКВЭД 70.20.2 – Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества.

    Проблема состоит в том, что поскольку начался новый 2019 год, то если у Вас не было УСН, в этом году Вы его уже не «включите».

  • Может ли ООО на ЕНВД прекратить торговать и сдать помещение в аренду?

    Ранее подобную инициативу неоднократно выдвигали депутаты и чиновники, несколько раз она даже доходила до рассмотрения в Госдуме, но всякий раз откланялась еще в первом чтении.

    Денег на это нет, да и бизнес такие условия не устраивают.

    С 12 августа запрещена продажа меховых изделий без специальной маркировки. Федеральная налоговая служба сообщила о создании специальной системы для контроля за оборотом маркированных шуб, а также разъяснила, кто должен маркировать товары из натурального меха, произведенные подрядным способом.

    Налог на аренду помещения — порядок уплаты за нежилое и жилое помещение

    При этом физлицо перечисляет в бюджет подоходные 13% с арендной платы. Если физическое лицо намеревается сдавать нежилое помещение, ему обязательно нужно зарегистрировать ИП. Такие условия объясняются российским законодательством, которое запрещает вести предпринимательскую деятельность без государственной регистрации.

    Индивидуальный предприниматель указывает еще на этапе регистрации основной вид своей деятельности.

    Источник: http://disk-shetka.ru/vozmozhno-ooo-pri-envd-sdat-v-arendu-vse-pomeschenie-80666/

    Я президент
    Добавить комментарий